投资性需求已明显减退。“曾经，房价越涨的地方越觉得有投资空间。一有新盘开，三五个朋友便一起去看。但现在，狂热的买房欲望已很难被勾起。”李华说，以前投资时认定，明年房价会涨。但现在大家觉得，红利期已过，万一明年跌了怎么办？

小吴之前也接触过一个炒房客，倒手房源、离婚多次，名下有11套房。但现在，他很少再遇到这样的人。一些人有空闲资金，仅通过“以小换大”进行改善。而更多的人，是渴望拿到这座城市入场券的刚需。

北漂七年，王兰终于在今年扎根北京。二月底生完宝宝后，她开始和丈夫商量看房。“养孩子开销大，如果再不入手，以后更攒不下首付。”但真正看房时，她才发现，市区房子太贵，自己根本买不起。老小区停车都是问题，生活质量难以保障。

最后，他们选择在五环外的通州安家。“房主刚生二胎，想换三居室，新房定金都交了，就等这里腾挪资金。”王兰说，买房以后，至少算有个根，能在北京安定下来。咬咬牙，她跟丈夫签下合同。

投资客解套，王兰这类刚需正成为撑起市场的主要动力。我爱我家统计数据显示，11月选择“首次购房”的客户比例达74.97%，较10月增加1.52个百分点。经过10月短暂收窄后，这一比例在11月再攀统计以来新高，刚需仍是市场主力。

当二手房也“以价换量”时，刚需入场对交易也有短暂拉动。北京市住建委数据显示统计，11月北京二手住宅共计网签11203套，与10月北京二手房住宅网签8879套相比增加2324套，环比涨26.2%，同比增长32.1%。

我爱我家研究院分析认为，长期交易低迷和价格下滑使北京二手房市场积攒了不少潜在需求。经过一段时间观望，加上近期南京、深圳等地调控政策有局部、小幅松动，这些需求的入市意愿有所增强，市场活跃度小幅回升。

“但北京楼市调控仍然是高压态势，松动的可能很小，市场有效购房需求仍以刚需为主，房价也难有上涨空间。”上述机构认为。合硕机构首席分析师郭毅同样称，当下北京楼市中，购房资格被限定，价格再低也只是短期拉动需求，不具备长期可持续性。

新房二手房持续胶着

除去买卖双方和市场间的博弈，北京二手房持续低温，与近年限竞房大量入场关系密切。

2017年末，北京开始大规模出让限竞房地块，相关项目则从2018年开始集中入市。中原地产数据显示，最近两年，限竞房占北京市场供应的70%。大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应重点。

因在土地出让阶段就对房屋售价进行限制，限竞房销售价格通常低于同区域市场水平，因此对二手房市场形成很大分流。“只要区域内有一个限竞房项目，就容易把整个区域的成交量分流过来，也会拉低均价”。有业内人士说。

但这并不代表限竞房受市场欢迎。由于供应量大、区域相对集中，北京限竞房整体消化情况并不好。

中原地产指出，截至今年11月末，北京市累计供应限竞房5.4万套，网签规模约2.3万套，整体去化率仅43%左右。库存规模则首次突破3万套。其中，供应量较为集中的房山区，限竞房去化率为22.7%，仅为全市限竞房去化率的一半左右。

截至目前，北京商品房住宅库存达7.56万套，创近8年最高纪录。此外，北京限竞房签约量合计2.34万套，库存高达3.1万套，同样刷新历史记录。

中指研究院认为，自2018下半年以来，共有产权房、限竞房迎来入市高峰，逐步在市场供求中占据重要地位，快速提升市场有效供给。但部分区域项目扎推入市，产品同质化严重，市场明显处于供大于求状态，房企间存在巨大挑战。

不仅如此，上述机构称，入市项目中80%已亏损或将要面临亏损。从销售进度看，仅8个项目宣告基本售罄，多数项目库存尾盘项目依然较多。随着销售时间拉长，总成本会进一步加大。即便现在就清盘，按照入市时间，也只能减少亏损。

扎堆供应、去化不佳，限竞房与二手房的胶着状态短期内不会结束。“限竞房分流二手房需求，明年仍会持续。尤其是限竞房供应集中的区域，二手房交易量和成交价将持续受到影响。”郭毅认为。
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